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法律知识
假結婚
近年,有關“假結婚”的案件在本澳時有出現。按照法律規定,結婚是男女雙方為了建立夫妻關係、並以共同生活的方式組織家庭而締結的合同。不過,如果辦理結婚手續,並非以真正的夫妻關係和身份共同生活,目的只是為了 協助一方取得當地居民的身份,以享受當地的福利及權利(例如透過假結婚申請居留權),這種“有名無實”的婚姻就是假結婚,按照法律規定可觸犯偽造文件罪,最高會被判監八年。至於為了騙取澳門居留權而假結婚的外地人 ,一經定罪,須在本澳接受刑罰,刑滿後依法被逐出境。 假結婚往往亦會涉及犯罪集團作中介,協助或組織本澳居民與內地人假結婚。對於這種透過中介人促成假結婚的情況,除了假結婚兩人會觸犯法律外,協助或組織他人假結婚的中介人亦屬犯罪,最高刑罰亦可被判監八年。 說起假結婚,可能有人會心存僥倖,認為收了金錢後與外地人假結婚,只要不被揭發便可瞞天過海。但須留意的是,即使未被揭發,假結婚後亦會有一連串問題需面對:例如法律規定夫妻婚後有“同居”義務,婚後應共同居住和 生活,所以當假結婚對象申請來澳後,就有權要求在家中同住。這情況下,不論財物、人身安全等均有可能受到威脅。 另一方面,當成功申請來澳後,假結婚雙方可能會盡快安排離婚,但離婚時除要依法辦理手續外,亦會涉及“財產分割”的問題,有可能要把自己的財產分出一部分給對方。同時,亦有可能需每月向“前配偶”支付扶養費,因而 造成經濟損失,最終可謂得不償失。
貸款擔保人的規定
為了置業,很多人都會向銀行申請貸款。銀行一般會對貸款人的資產狀況及 還款能 力作出審核,有時亦會要求貸款人提供擔保人, 為貸款作擔保。這種情況,在法律上稱為“保證"。 根據《民法典》的規定,保證是指為滿足債權人的債權,由債務人以外的第三人負有的擔保責任。例如,甲向銀行貸款,乙是甲的債務擔保人。在這種情況下,銀行是債權人,甲是債務人,而乙就是保證人(亦即擔保人)。當貸款人無能力償還債務時,擔保人便要承擔償還債務的責任。 一般情況下,如果債務人過期仍未還款,債權人(例如銀行)不可立即要求保證人還款,原因是擔保人享有“檢索抗辯權"。意思即是,債權人必須先對債務人的財產採取強制執行的措施,例如拍賣債務人的財產。如果在採取措施後,還未能滿足有關債權,這時債權人才可以向保證人要求償還債務,否則保證人有權因此提出抗辯,拒絕履行債務。不過,如果貸款時,在合同中已列明了保證人自願放棄檢索抗辯權,那麼,當債務人過期仍未還款,債權人就可直接向債務人或保證人任一方要求償還欠款。 當保證人替債務人償還欠款後,可以向債務人追回有關款項。因為法律規定,當保證人替債務人履行債務後,會代位取得債權人的權利,向債務人要求返還有關款項。
拖欠租金的規定
早前有報導指 一名地產經紀 因為租客欠租 且聯繫不到租客 擅自 開鎖 進入出租單 位, 搬走 單位內 財物, 結果 被法院判監禁三年半。 租客有準時交租的義務,不過,即使租客 拖欠租金 、 無故“失蹤” ”,又或租約到期 不願 搬走 等 ,業主亦無權在未得租客同意下進入該單位。這樣做等同於擅闖他人住宅 可 構成 侵犯住所罪,最高可判監禁一年。 至於搬走單位內的財物, 後果更加嚴重,可 構 成加重盜竊罪,最高可判監禁五年。 遇到租客 拖欠租金 的情況,業主可以怎辦? 收取 賠償 如果租 客 拖欠租金超過八日,業主除有權要求租客繳交所欠租金之外,亦有權收取 相當於該月租金的一半金額作為損害賠償。以每月租金八千元為例,業主有權要求四千 元的賠償。如果拖欠租金的日數超過三十日,則賠償金額為相當於一個月的租金 。當 業主收到所欠的租金和賠償,租約依然生效,亦即是租客仍可繼續租住該單位。 解除租約 一般情況下,租客如 沒有違反義務,在租約屆滿前,業主無權單方面要求解除租約 。 但如果租客拖欠租金,業主就 有權以此為理由,要求提前解除租約。在這種情況下,業 主必須向法院聲請解除租約。有一點須留意的是,業主一旦選擇了這種解除租約的方 式,就只能追討所欠租金,不能收取上述的損害賠償,即是解除租約與損害賠償之間, 只能從中選擇其中一項,不能同時執行。此外,在答辯之前, 只能從中選擇其中一項,不能同時執行。此外,在答辯之前,如果如果租客將所欠的租金及租客將所欠的租金及倘有的賠償繳清,那麼,業主就不能再行倘有的賠償繳清,那麼,業主就不能再行使使解除租約的權利。換言之,業主收回租金及解除租約的權利。換言之,業主收回租金及倘有的賠償後,仍須繼續履行租約。倘有的賠償後,仍須繼續履行租約。 由法院解除租約後,租客應自願遷出 由法院解除租約後,租客應自願遷出單位單位,但如果租客仍不願遷出,則業主須向法,但如果租客仍不願遷出,則業主須向法院提起勒遷之訴,由法院勒令院提起勒遷之訴,由法院勒令租客租客遷出。遷出。
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明義M&I(原名:明義律師事務所、明義法律事務所、明義法律代辦事務所), 創立於1997年
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轉讓登記先於假扣押登記 終院裁定解除假扣押
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